Jeder Hauseigentümer ist
zur Wartung verpflichtet
Auch ein kürzlich saniertes Dach schützt nicht
vor Regressansprüchen
Diese Erfahrung musste ein Hauseigentümer machen, der sich gegen Schaden-
ersatzforderungen seines Nachbarn letztlich vergeblich zur Wehr setzte.
Folgenden Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden:
Bei einem Sturm waren Dachteile seines Hauses abgelöst und in das
benachbarte Gewächshaus einer Gärtnerei geschleudert worden.
Der Hauseigentümer sah hinsichlich des eingetretenen Schadens
mangels Verschuldens keine Eintrittspflicht, da er sein Dach erst vor
drei Jahren umfassend hatte sanieren lassen.
Ganz anderer Auffassung waren da die Richter des Bundesgerichtshofs.
Sie kamen in ihrem Urteil zu dem Ergebnis, dass jeder Bauherr/Gebäude-
eigentümer eine Wartungspflicht habe. Selbst Sturmstärken von
12 bis 13 Beaufort stellen heute keine außergewöhnlichen
Witterungseinflüsse mehr da.
Ein so genanntes >>unabwendbares Ereignis<< könne in diesen
Fällen nicht angenommen werden.
Demnach muss ein Bauherr/Eigentümer beziehungsweise einem
ihm gleichgestellter Verwalter eine Verletzung seiner Sorgfaltspflicht
entgegengehalten werden, wodurch er zum Schadenersatz
verpflichtet ist. Wird ein Gebäude hingegen nachweislich - also auch
nach einer umfänglichen Sanierung oder Neuerrichtung ab dem 1. Jahr!
- regelmäßig gewartet, können Schäden nicht nur frühzeitig
entdeckt und
beseitigt werden, bevor sie größere Ausmaße annehmen, sondern zugleich
Schäden Dritter durch ablösende Teile vermieden werden. Der für die
Sicherheit eines Gebäudes Verantwortliche hat alle zumutbaren Maßnahmen
zu treffen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr
einer Ablösung von Dachteilen nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen
und ihr zu begegnen; dies gilt, so der BGH, natürlich umso mehr, je älter
das Gebäude und seine Dachkonstruktion ist.
Beispiel
Durch ein abrutschendes Schneebrett auf dem Dach haben sich einige
Dachziegel verschoben. Langsam und unbemerkt kann nun Wasser
und Feuchtigkeit in die Dämmung eindringen und zugleich die Sparren
erreichen. Über einen längeren Zeitraum beginnt hier nun die Schimmel
bildung - ein Zersetzungsprozess. Sind erst einmal dunkle Flecken an der
Dachinnenseite sichtbar, wird eine aufwendige reparatur unumgänglich.
Darüber hinaus findet der nächste Sturm in den Spalten zwischen den
verrutschten Dachziegeln ideale Angriffspunkte, um ganze Dachteile,
Dachflächen oder gar das komplette Dach abzuheben. Eine vermeidbare
Katastrophe, denn im Zuge einer regelmäßigen Wartung des Daches
wären die fehlerhaften Ziegel leicht entdeckt, mit wenigen Handgriffen
und geringem Kostenaufwand wieder an ihren Bestimmungsort
fachgerecht zurückgelegt worden.
Anforderungen an Entlastungsbeweis zur ordentlichen Dachwartung
Haben sich Dachteile vom Dach gelöst und Fremdschäden an Mensch,
Gebäude oder Kfz verursacht, wird zunächst vermutet, dass der Verant-
wortliche nicht die im Verkehr übliche Sorgfaltspflicht bei der Dachwartung
beobachtet hat. Der Gebäudesicherungspflichtige hat allerdings die
Möglichkeit, sich insoweit zu entlasten, wobei der BGH hier allerdings
hohe Anforderungen stellt. Grundsätzlich beweist jedenfalls nach der Lebens-
erfahrung die Lösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinflüssen,
dass die Anlage entweder fehlerhaft errichtet, oder mangelhaft unterhalten
wurde. Das gilt nur dann nicht, wenn ein >>außergewöhnliches Naturereignis<<
vorliegt, dem ein fehlerfrei errichtetes oder gewartetes Gebäude nicht
standzuhalten vermag. Hierfür reicht der Nachweis besonders starker
Windböen mir Orkanstärke regelmäßig gleichfalls nicht aus.
Erforderlich ist daher mindestens der Nachweis der regelmäßigen
Dachwartung in jährlichem Abstand durch ein Fachunternehmen.
Dabei muss eine solche Überprüfung über eine bloße Sichtprüfung
regelmäßig hinausgehen, vielmehr im Rahmen der technischen Möglichkeiten
alle die Konstruktionselemente erfassen, bei welchen etwa auftretende Mängel
zu einer Lösung von Gebäudeteilen führen können; dabei kann sich
der
Verantwortliche auf ordnungsgemäße Sanierungsmaßnahmen, die sich
nur auf einen Teilbereich erstrecken, nicht ohne weiteres verlassen.
Zur bestmöglichen Absicherung bieten sich hier die Wartungsverträge
für Steil- oder Flachdach an, die der ZVDH ausschließlich seinen
Mitgliedern (kostenfrei) zur Verfügung stellt, auf deren Grundlage die
durchgeführten Wartungsarbeiten detailliert aufgeführt werden und
anschließend zur Sicherheit des Auftraggebers in einem Wartungs-
protokoll festgehalten werden. Zu den näheren Inhalten der
ZVDH-Wartungsverträge mehr in DDH 20/2000
